（原标题：克而瑞：预计下半年“稳楼市”政策将进一步加码 房地产行业库存压力有望进一步改善）
智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，2025年上半年，房地产市场在政策的持续调控下，正逐步朝着稳定健康的方向发展。二季度以来政策面推进速度明显加快，助力房地产市场格局加快向新向好。上半年中央和地方政策面的积极推进，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。预计下半年将进一步加力稳市场，随着城市更新和土地收储政策的全面落实，将在供求两端进一步改善行业库存压力，房地产市场有望加快实现供求关系新的动态平衡，行业也将朝着高质量发展的方向加速迈进。
政治局会议定性“稳市场”新阶段 下半年将“更大力度推动止跌回稳”
4月末中共中央政治局会议以“持续巩固房地产市场稳定态势”替代两会中的“止跌回稳”表述，反映2024年四季度以来稳市场政策见效，房地产市场已经进入供求平衡发展的新阶段。联系行业宏观数据来看也是如此，新房、土地市场交易量同比降幅均有所收窄，重点城市优质地块频频拍出高溢价，全国土地成交规模低于新房交易量，2025年以来商品房待售面积持续下降，均透露出行业持续企稳的势头。
具体来看，政治局会议围绕稳市场、促转型、防风险主线，部署三大核心任务，为年内政策实施划定清晰路径：
一、加力城市更新行动，以存量改造激活增量需求。作为新一轮稳增长的重要抓手，城市更新工作在2025年被予以更高定位，住建部将加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，计划在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模，进一步释放潜在刚性购房需求，加速库存消化，缓解存量商品房高库存压力。
二、构建房地产发展新模式，以高品质供给引领行业转型。会议首次将“加大高品质住房供给”与“构建发展新模式”并列，也与两会政府工作报告中提出的建设“好房子”相呼应。顺应当前居民改善居住需要，通过住房品质升级，推动房地产行业向高质量发展方向转型。同时倒逼房企提升住房产品力，撬动增量改善需求释放。新模式之下对房地产企业转型也指明了方向，即开发业务品质化，这也是房企实现自我“造血”良性循环的关键一环。
三、优化存量商品房收购政策，筑牢市场风险防线。通过专项债券收购存量商品房转为保障房，优化供需平衡。鉴于近年行业年销售规模变化的客观事实，仅靠减少新增供给和撬动新质需求，并不足以如期改善前期库存积压的困境。对于户型、选址合适的存量商品而言，将其收购为保障房，不仅避免了重复建设，也在实质上大大加速了行业的去库存进程。此外土地收储也在同步推进，4月份后，地方专项债拟收储公告发布频次明显加快，至5月末已达4700亿元，涉及宅地超过9500公顷。
二季度的政策风向，均保持着清晰明确的路径。如发改委表态稳市场政策将“成熟一项出台一项”。6月中旬的国务院会议进一步明确“更大力度推动房地产市场止跌回稳”：进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期激活需求、优化供给、化解风险。
国务院会议特别提出，要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，数据重要性方面，随着行业进入稳市场与去库存“深水区”，在纯新盘上市规模持续低位，前期优质库存已经得到去化的情况下，当前行业的交易规模和价格稳定，更多的取决于存量项目的销售表现；现有数据披露情况方面，各地主管部门虽然已经在按期披露存量住宅用地的清单，但是仅涉及土地面积和未售面积，对于建设进度、施工情况、拿地成本、施工投入等结构性数据仍存在较大空白。从以上两点来看，厘清存量项目规模和结构势在必行，也是明确加大政策力度方向的重要依据。
专项债收储快速落实 拟收储宅地规模已超9500公顷
3月11日，自然资源部正式发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》。该通知从发债要求、资金使用主体、申报审核流程、资金收益平衡及监督管理等方面进行了详细规定。要求各地优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划。旨在通过专项债券优化土地储备工作，促进房地产市场稳定发展。
二季度以来，各地专项债拟收储公告发布节奏明显加快，合计拟收储规模已达到一季度两倍。据CRIC不完全统计，2025年至今全国拟收储总规模达到4696亿元，涉及207个城市。除去没有标注用途属性的地块之外，其中含宅用地共有2158宗，拟收购总价3023亿元，拟收储面积总和达到9553公顷。
在新房交易流速较历史峰值下降超过40%时代背景下，2025年住宅成交虽然出现企稳势头，且土地成交规模也已降至新低，但为了行业更快达成新的供求平衡，从数据逻辑看，土地收储才是当下去库存的关键突破点。按全国土地平均容积率折算，前5月拟收储宅地的理论建筑面积已经超过1.9亿平方米，超过同期新房销售规模的六成。从降低库存规模的角度来说，若公布的收储宅地规模如期落实，等效于2025年新房成交面积同比至少增长64%，助力全国新房去化周期下降超过3个月。并且考虑到还有超过二成的拟收储地块没有明示土地属性，以上估算还只是保守估计。
聚焦含宅用地，收储规模更多的还是集中在三四线城市。就已公布土地属性的地块清单来看，三四线拟收储6814公顷，占比达到71%，合计收购总价1901亿元，占比63%，因各能级地价差距，三四线总价占比明显低于面积占比。
相比一二线城市，三四线城市在本轮调整中面对着更大的需求端波动，且更多地块由城投托底拿地，大量宅地因财务测算无法满足开工条件，导致城市潜在库存高企。为加快达成行业的新的供求平衡，土地收储成为了现阶段这些地块的唯一出路。
上半年130省市362次稳市场政策 积极落地公积金新政强化金融支持
2025年上半年，地方层面有130个省市362次出台稳市场政策，同比基本持平。在中央大力推进稳市场政策的引导下，2025年以来地方积极落实中央金融支持、城市更新、购房补助、库存减负等各方面政策，尤其是5月初积极跟进公积金利率调整，以及信阳试点现房销售，广州拟全面取消限购、限售、限价等政策引起了业内的广泛关注。
具体来看，地方政策聚焦六大方向：
一、82省市公积金政策全方位优化以降低门槛。5月初，应中央两部门新规，5月初全国超40城同步下调公积金贷款利率进一步减轻成本，多地调降首付比例至20%，提升贷款额度支持多子女家庭，并拓展至直付房租、购房首付等用途，4月份以来青岛取消异地贷款户籍限制，杭州实现账户直付购房首付款，长沙放宽贷款条件并提高额度。
二、39省市实施补贴与以旧换新等政策刺激住房需求。通过最高购房补贴、契税优惠及“以旧换新”直接刺激消费，如衢州推行多孩家庭改善性购房补贴，最高可申请补贴20万元，珠海提供最高3万元“以旧换新”专项补贴，泉州2025年新房家装补贴最高可达5万元。
三、32省市扩容保障性住房体系。增加配售型保障房及公租房供应，降低准入门槛。如厦门放宽申请保障房的资格：户籍年限从3年降至1年；学历从本科放宽至大专，职称从中级放宽至初级；缴纳保险从60个月放宽至36个月；申请年龄统一降低直25周岁。合肥实施配售型住房封闭流转新规，上海允许应届毕业生凭毕业证申请保租房。
四、28省市深化城市更新与融资支持，在存量小区中挖掘经济增长点和增量住房需求。上海、福建、海南、成都、四川、广州、深圳均提出了积极的城市更新发展目标。如深圳提出探索城市更新项目补偿安置多元化路径，建立房票制度与广州、北京、上海政策形成一线城市全覆盖，海南鼓励收购商品房用于城中村改造安置房。
五、27省市优化供给侧管理促进供需平衡。控制新增土地供应、简化审批流程，并通过收购存量商品房转保障房盘活库存，如浙江省发行存量房专项债支持收购，广西省提出2025年力争收购存量商品房2.5万套，株洲调低了商品住房供应目标，计划减少新增商品住房供应21.12万平方米，其中中心城区减少新增供应18.1万平方米。
六、13省市提升“好房子”建设标准。以安全、舒适、绿色、智能为核心制定技术导则，如山东省所有地市已出台品质标准，江苏、浙江推进容积率优化及精装交付体系，雄安新区建立“地价房价联动”机制鼓励高品质住房供应。
展望：
中央：政策面将进一步加力稳市场构建新发展格局
2025年上半年房地产政策围绕“稳市场、防风险、促转型”的目标精准发力。4月份以来，中央政策在稳定市场预期、加大金融支持力度、推进城市更新行动等方面不断加强。地方层面也及时多次出台稳市场政策，譬如在5月7日央行宣布降低公积金贷款利率后，一日内即有50个省市发文落实；上海、广东、福建等省市的促消费文件中均提及要进一步稳定和支持住房消费；地方专项债拟收储土地规模超过9500公顷，预计可降低全行业消化周期超过3个月。
中央政策面的积极推进，为房地产市场的稳定和健康发展提供了有力保障。预计下半年将将进一步加力稳市场，尤其城市更新和土地收储，将在供求两端进一步改善行业库存压力，房地产市场有望加快实现供求关系新的动态平衡，行业也将朝着高质量发展的方向加速迈进。重点聚焦以下4大方向：
一、专项债收储纵深落地推进，加速库存去化与风险化解。目前专项债拟收储宅地规模已达到地9553公顷(理论建面超1.9亿平方米)，但落实规模仍较为有限，预计下半年将进一步推进收储类专项债的发行节奏，存量房收储和土地收储两方面齐头并进。专项债收储的快速推进，将在实质上助力更多三四线城市库存层面纾困。在收储地块的后续处置方面，建议各地对于收储地块转为保障房、公共配套用途等方面还是应当量力而行、审慎推进，避免新城新增增量库存或过高的城投负担。
二、城市更新加快落实，全链条激活旧城区住房需求。上半年已经在中央层面完成2025年城市更新工作的顶层设计和实施路线，下半年将根据资金扶持城市的工作经验，进一步探索建立资金、用地、金融等各类要素保障机制。促进城市更新工作有效落地，通过新建、改建进一步优化住房供给结构：其一，盘活低效楼宇和厂房，为成熟城区带来更多高质量增量宅地，促进改善性住房需求释放；其二，加速老旧小区改造，叠加货币化安置，带来更多刚性住房需求；其三，改善区域基础设施、功能布局，改建老旧小区，提升旧住宅区居住价值，加强二手房市场流动性。
三、金融政策精准滴灌，巩固市场信心与流动性。上半年央行“三管齐下”的金融支持将持续显效，存款准备金率的下调和利率的调降将持续改善企业和购房者预期。在此基础上，下半年有望迎来更多增量政策，如“白名单”机制进一步深化与扩围，目前商业银行已审批“白名单”贷款6.7万亿元，未来或进一步增加额度并简化审批流程；对于暂时困难但资金能平衡的项目，也有望继续“应延尽延”，开发贷展期缓解债务到期压力。
四、供给侧改革提速，助发展新模式落地生根。2025年上半年，大力发展“好房子”在典型城市土地市场和新房市场均获得了较为理想的成效，预计下半年将进一步以“品质升级”引领行业转型。一方面加强高品质建设：全面推行执行“好房子”建设标准，促进企业持续提升产品力，撬动改善型需求释放。另一方面优化土地供给：结合存量土地摸底数据(在建项目、已供未开发地块)，优化宅地供应节奏，一二线提高供地质量，三四线严控增量。其三，合理安排建设进度。
地方：加快盘活库存、改善预期 以优质板块带动城市企稳
在中央因城施策、稳市场政策映出进出的施政方针下，当前地方层面拥有足够的施政空间维持市场稳定。预计下半年地方层面将遵循中央部署，重点改善自身主要矛盾，在“存量盘活、预期改善、精准破局”三方面发力：
一、加速盘活存量，构建去库存组合拳。地方以中央专项债收储政策为抓手，加速推进存量商品房转化与城市更新，预计下半年库存压力较大城市将加快收储规模落地，在新房去化承压的情况下开辟去库存新路径。同时，城中村改造货币化安置力度加码，通过“拆旧建新”释放刚性购房需求，同步缓解存量商品房去化压力。
二、供需两端同步发力，稳定市场预期。需求端政策持续松绑：基于年中广州全面取消限购、限售、限价的表态来看，下半年各地有望进一步放宽限制性政策，并在限贷、税费减免、购房补贴等方面予以更大扶持。供给端聚焦品质升级：地方将落地“好房子”建设标准，容积率奖励、绿色建筑补贴等政策进一步落实，推动优质板块高品质项目供给，以标杆项目带动价格预期和市场信心企稳。
三、细化施策精准破局，逐步夯实稳市场根基。面对城市内库存压力、交易流速分化的普遍现状，建议下半年地方层面持续聚焦少数板块发力施策，在保持核心板块供求健康的基础上，重点改善更接近供求平衡的板块，如老旧住宅、低效楼宇厂房聚集的城中村区域，有序加强城市更新步伐，为新房市场带来更多优质宅地供应，提高市场活力；流速较高而库存的城市新区，可通过进一步限制增量供应、加强闲置用地收储等举措改善库存预期，促进供求平衡。随着少数优质板块供求预期持续改善，其市场活力将向周边形成辐射带动效应，逐步筑牢行业稳定发展的底部支撑。
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